Malé, ale žádané. Nastupuje zlatý věk menších bytů, říká realitní expert Měchura

Rozhovor: Menší byty o dispozici 1+kk a 2+kk zažívají zlatou éru. Vzhledem k finanční dostupnosti a snadné pronajímatelnosti patří mezi nejžádanější nemovitosti na trhu, a to jak mezi mladými lidmi, kteří hledají první bydlení, tak zároveň mezi investory. Současný růst cen bytů a logicky i požadavky na nízké provozní náklady posouvají preference kupujících směrem k poptávce po menších bytech, které se stávají synonymem chytrého bydlení. Pro ŽivotvČesku.cz to v rozhovoru uvedl zkušený realitní expert Dušan Měchura.

Pane Měchuro, začneme obligátně. Jak se v současnosti prodávají byty v tuzemských podmínkách? Jsou více preferované nové projekty, nebo byty lidově řečeno z druhé ruky?

Rozumím. V současnosti se byty v ČR prodávají velmi dobře, což potvrzuje i pokračující růst jejich cen. Za poslední rok se ceny zvýšily v průměru o 10 až 12 procent a podle ekonomických prognóz tento trend pravděpodobně potrvá i nadále. Největší poptávka je po nových projektech, které často splňují současné požadavky na nízkoenergetický a vyšší standard. Tyto nemovitosti lákají kupující svou kvalitou, moderními technologiemi a úsporností.

A co byty lidově řečeno z druhé ruky?

Byty z druhé ruky jsou rovněž velmi žádané, zejména ty s nízkou energetickou náročností a příznivými provozními náklady. Kupující stále častěji zvažují ekonomickou stránku bydlení, což ovlivňuje výběr starších nemovitostí.

Jestli správně tuším, není to tak dlouho, co byla vysoká poptávka po rekreačních nemovitostech...

Zájem o rekreační nemovitosti, který skutečně výrazně vzrostl během pandemie, naopak v současné době klesá. Tento segment je méně atraktivní z důvodu měnících se priorit kupujících a jejich finančních možností, kdy se více zaměřují na řešení primárního bydlení.

Rozumím. Dojde podle vás k dalšímu růstu, případně stagnaci, nebo dokonce poklesu cen?

V letošním roce lze očekávat pokračující růst cen v atraktivních a vyhledávaných lokalitách, zatímco v méně poptávaných oblastech může dojít spíše k mírné stagnaci. Klíčovou roli budou hrát především úrokové sazby, dostupnost hypoték, kupní síla obyvatel a atraktivita konkrétních lokalit. Pokud se podaří udržet inflaci pod kontrolou a úrokové sazby se ještě sníží, mohla by se poptávka na trhu výrazně oživit.

Velmi důležitým faktorem bude také nabídka nových projektů, jejich kvalita a schopnost reagovat na aktuální preference kupujících, jako je například energetická úspornost. Vývoj cen tak bude ovlivněn kombinací ekonomických, finančních a regionálních podmínek.

Dobře. A co se tedy aktuálně nejvíce vyplatí nakupovat? Jsou to spíše menší byty, větší nemovitosti, investiční byty určené k pronájmu?

Zpravidla se nejvíce vyplatí nakupovat menší byty, především o dispozici 1+kk nebo 2+kk. Tyto nemovitosti jsou atraktivní jak pro jednotlivce, tak pro investory, protože jsou cenově dostupné, snadno pronajímatelné a obvykle generují stabilní výnosy. Investiční byty v lokalitách s vysokou poptávkou po nájemním bydlení jsou stále populární –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ často jako prostředek k zajištění pasivního příjmu na stáří.

Poptávku dále zvyšují benefity, jako jsou garážová stání, předzahrádky nebo terasy, a důležitými faktory zůstávají nízké provozní náklady, občanská vybavenost a dobré dopravní spojení, zejména s hlavním městem. Větší nemovitosti jsou vhodné spíše pro rodiny plánující dlouhodobé bydlení, avšak jejich vyšší pořizovací cena omezuje jejich dostupnost. Příkladem ukáži nemovitost, která se v současnosti řadí k trendům.

S tím mě napadá, kdo v současné době nejčastěji nakupuje byty. Jsou to spíše mladé rodiny, investoři nebo zahraniční kupci? A jaké jsou jejich hlavní preference?

Víte, nejčastějšími kupci jsou v současnosti investoři zaměřující se na pronájem, kteří jsou však následováni zájemci, kteří prodali nebo zvažují prodat svoji stávající nemovitost a pořídit si takovou, která lépe odpovídá jejich aktuálním potřebám. Další významnou skupinou jsou mladí lidé hledající své první bydlení, často v podobě menších bytů s dispozicí 1+kk nebo 2+kk.

Zahraniční kupci tvoří menší, ale stále důležitou část trhu. Ti se obvykle zaměřují na prestižní lokality, zejména centra velkých měst, kde je vysoký potenciál pro růst hodnoty nemovitostí.

Obecné preference všech skupin zahrnují dobrou lokalitu s výbornou dopravní dostupností, blízkost služeb, nízké provozní náklady a moderní vybavení. Kupující dnes stále více zohledňují energetickou úspornost a celkovou kvalitu nemovitosti, která může ovlivnit jejich budoucí náklady na bydlení i dlouhodobou hodnotu investice.

Chápu, možná i proto mě zajímá, zda dnes převažuje nákup na hypotéku, nebo v rámci vlastních zdrojů? Jak vysoké úrokové sazby ovlivňují rozhodování kupujících?

Přestože nákup financovaný vlastními zdroji v současnosti stále v obecné míře převažuje, hypotéky v poslední době opět ožívají. Vysoké úrokové sazby sice nadále představují překážku, ale s postupnou stabilizací trhu a přizpůsobením kupujících se hypotéční financování vrací do hry, zejména u mladších zájemců a těch, kteří nemají k dispozici dostatek hotovosti.

Kupující však stále pečlivě zvažují výši měsíčních splátek, často se rozhodují pro menší nebo levnější nemovitosti, aby minimalizovali finanční zátěž. Na trhu se proto více daří dostupnějším bytům a nemovitostem v energeticky úsporných projektech. Pokud by úrokové sazby dále klesaly, zájem o hypotéky by mohl výrazně posílit, což by vedlo k oživení poptávky i u dražších nemovitostí.

Navážu tedy tak, jak pandemie, inflace a geopolitická situace ovlivnily realitní trh? Vidíte změny v chování kupujících nebo prodejců oproti předchozím rokům?

Pandemie zásadně ovlivnila preference kupujících na realitním trhu v České republice. Mnozí začali upřednostňovat nemovitosti mimo městská centra, zejména v lokalitách blíže přírodě, a zvýšil se zájem o bydlení s vlastní zahradou, terasou nebo balkonem. Tento trend odráží potřebu většího soukromí a lepšího přístupu k venkovnímu prostoru.

Inflace a geopolitická nejistota vedly k opatrnějšímu přístupu kupujících, kteří nyní pečlivěji zvažují nejen kupní cenu nemovitosti, ale také její provozní náklady, zejména náklady na energie. Rostoucí životní náklady ovlivnily i rozhodování prodejců, kteří častěji přistupují k pružnějším jednáním o ceně nebo nabízejí bonusy, jako je vybavení bytu nebo odklad splatnosti. Celkově lze pozorovat, že jak kupující, tak prodejci nyní přistupují k transakcím s větší rozvahou a kladou důraz na ekonomickou udržitelnost nemovitostí.

Jak se vyvíjí zájem o nájemní bydlení versus vlastnictví –⁠⁠⁠⁠⁠⁠ dochází k posunu preferencí směrem k dlouhodobému nájmu? Jaká je situace s výnosností investičních bytů?

Osobní vlastnictví je stále preferovanou volbou pro většinu lidí, ale vysoké úrokové sazby u hypoték způsobují, že na něj stále méně dosahuje střední třída. To nutí mnoho domácností přejít na nájemní bydlení, tím roste poptávka po pronájmech. Tento trend je nejvíce patrný mezi mladšími lidmi a rodinami, kteří kvůli finančním omezením volí flexibilnější variantu bydlení.

Výnosnost investičních bytů zůstává stabilní, zejména v lokalitách s vysokou poptávkou po nájemním bydlení, jako jsou univerzitní města nebo oblasti s rozvinutou infrastrukturou. Rostoucí zájem o nájemní bydlení navíc vytváří příležitosti pro investory, kteří těží z většího počtu zájemců o pronájem.

Celkově se zájem o nájemní bydlení zvyšuje nejen z nutnosti, ale také z praktických důvodů, jako je větší flexibilita nebo nižší počáteční náklady ve srovnání s vlastnictvím. Současná ekonomická situace tak podporuje posun preferencí směrem k dlouhodobému nájmu, a to zejména u střední třídy, která čelí finančním omezením.

A jakou roli hrají aktuálně lokalita a energetická úspornost? Přikládají kupující větší váhu lokalitám blízko přírody, nebo preferují městská centra? A jak moc ovlivňuje rozhodnutí kupujících energetická náročnost nemovitostí?

Lokalita zůstává jedním z nejdůležitějších faktorů při rozhodování o koupi nemovitosti. Mnoho kupujících upřednostňuje lokality s dobrou občanskou vybaveností, jako jsou školy, obchody a služby, a zároveň oceňuje blízkost přírody, která nabízí klidnější prostředí a možnosti pro volnočasové aktivity. I městská centra však nadále přitahují zájemce, a to zejména díky snadnému přístupu k pracovním příležitostem a kulturnímu vyžití.

Energetická úspornost hraje stále významnější roli, zejména pak s ohledem na rostoucí náklady na energie. Kupující častěji hledají nemovitosti s nízkou energetickou náročností, které jsou vybaveny moderními technologiemi, jako jsou tepelná čerpadla, solární panely nebo kvalitní izolace. Tyto faktory nejen snižují provozní náklady, ale zároveň zvyšují atraktivitu a hodnotu nemovitosti na trhu.

Celkově lze říci, že kupující stále více zvažují nejen lokalitu, ale i dlouhodobou ekonomickou a environmentální udržitelnost svého bydlení. Spojení výhodné lokality a energeticky úsporné nemovitosti se tak stává klíčovým trendem na realitním trhu.

Diskutujme slušně. Pravidla diskuze na portálu ŽivotvČesku.cz.